김포 풍무역세권 도시개발, 김포 도심 재창조의 퍼스트 무버

1. 사업 개요

경기도 김포시 사우동 486-2 일원(김포골드라인 풍무역 주변)에 약 87만 m²(옛 고시 면적 97만 m²) 규모로 조성되는 민·관 합동 도시개발사업이다.

사업시행법인은 김포도시관리공사(지분 50.1 %)와 KDB산업은행 컨소시엄 등 민간 출자자(49.9 %)가 2017년에 설립한 ㈜풍무역세권개발이며, 총 사업비는 약 1조5 천억 원으로 추산된다.

구분	내용	비고
면적	약 873,763 m²	87 ha
세대수	6,900 ~ 7,000세대	공동주택·주상복합
사업비	1조 4,981억 원	PF 총 1조 2,490억 원 조달 완료
사업방식	도시개발법 민·관합동(PFV)	김포도시관리공사 + 민간
목표 준공	2027년(변경 시 2028 ~ 30년)	2025년 1차 분양 예정

뭔가 열심히 공사중이다.

2. 추진 경과

• 2016 민간 공모·우선협상대상자 선정 → 2019.10.4 도시개발구역 지정·개발계획 고시
• 2020.9 보상공고, 2021~23 1·2·3차 개발계획/실시계획 변경 고시
• 2023.10 토지보상 58.8 % 달성 후 PF 자금 경색으로 일시 중단, 2024년 재개
• 2025 3분기 첫 공동주택 필지(롯데·대우·효성 등) 분양계획, 2027년 단계별 준공 목표

3. 토지 이용·시설 계획

• 주거 : 5개 공동주택 용지·복합용지(약 6.9 천 세대)
• 상업·업무 : 역전 광장(5,500 m²), 중심상업지 및 업무 복합블록 배치
• 교육·의료 : 초 2, 중 1, 특성화 대학 및 대학병원 유치 계획(인하대 김포메디컬캠퍼스는 건축비 분담 갈등으로 지연)
• 공원·녹지 : 근린공원 1만3 천 m², 수변·완충녹지, 보행 특화 가로

4. 교통 인프라

• 현재 김포골드라인 풍무역 → 김포공항역까지 18분 소요, 공항철도·5·9호선 환승 가능
• 계획 서울지하철 5호선 연장(방화 → 고촌 → 풍무 → 한강2 콤팩트시티, 25.8 km) 2031년 개통 목표로 예타 진행 중 – 개통 시 더블 역세권 형성
• 도로 김포한강로·48번 국도·수도권 제1순환고속도로 진출입이 용이, 올림픽대로 연결로 서울 도심 40분대 접근

5. 자금 구조·PF 현황

초기 PF 9,490억 원(트렌치 A·B)에 이어 2024년 후순위 PF 3,000억 원 증액으로 총 1조 2,490억 원을 확보했다.
금리 상승기에도 산업은행 주관으로 대우·호반건설이 신규 참여해 태영건설 워크아웃 리스크를 부분 해소했다.

6. 보상·환경·리스크

풍무역세권 개발사업은 보상 규모와 방식에서도 주목을 받고 있다. 전체 보상 규모는 약 7,700억 원에 이르며, 2024년 8월 기준 보상은 완료되어 본격적인 착공에 들어갔다.

📌 보상 단가 및 대상

• 토지 보상액: 복합용지 기준으로 ㎡당 약 604만 원
• 보상 대상 면적: 1인당 33㎡~1,100㎡ 이하로 개별 면적에 따라 차등
• 보상 총액: 약 7,700억 원 (국공유지 제외, 2022년 기준)

📌 보상 방식

• 현금 보상: 일반적인 방식으로 진행
• 대토 보상: 새롭게 조성된 토지로 대체 제공
  → 지역 주민의 재정착률을 높이고 개발 이익을 공유하기 위한 제도
• 주택(건물) 보상: 별도의 ㎡당 기준액은 비공개이나, 토지와 함께 협의 매수 또는 대토 방식으로 병행
• 환경 멸종위기 금개구리 서식 확인으로 이전·보호대책 용역이 진행 중.
• 사업 지연 요인 ① PF 시장 불안 ② 시공참여사 구조조정 ③ 대학 유치 불확실성 → 일정 1 ~ 3년 지체 가능성

7. 기대 효과와 전망

1. 더블 역세권 시너지 : 골드라인 과밀 해소 + 5호선 환승 없는 여의도·광화문 통근권 진입 기대.
2. 김포 구도심 재생 : 시청·시민회관 일대 상권 활성화, 구도심·풍무동 · 사우동 일대 주거·업무 균형.
3. 배후 개발 연계 : 한강시네폴리스 산업단지·걸포4지구 등 대규모 프로젝트가 연달아 착공 예정이어서 ‘콤팩트 시티’ 클러스터 형성 가능.
4. 투자 관전 포인트 : ▲PF 안정성 재확보 여부 ▲보상률 80 % 돌파 시점 ▲5호선 연장 예타 통과 결과가 가격 탄력의 분수령이 될 전망입니다.

풍무역세권 도시개발구역은 김포시가 ‘도심 재창조’의 레버리지로 삼는 핵심 거점이다.
교통·교육·업무·주거 기능을 한데 묶은 미니 신도시 컨셉트이지만, PF·보상·환경 리스크 관리가 남은 과제다.