부동산 시행사 시공사 분양업자 개발업자?

오늘은 부동산 업계에서 활동하는 다양한 업자들이 실제로 어떤 일을 하고, 그들의 생태계가 어떻게 돌아가는지 쉽게 풀어보려고 한다.

1. 부동산 시행업자 & 개발업자

이들은 땅을 개발하고 큰 그림을 그리는 사람들이다.
아무것도 없는 땅을 멋진 마을로 바꾸는 역할을 한다.
시행업자나 개발업자는 스포츠로 치면 감독, 예능 프로그램으로 따지면 PD 같은 존재다.
부동산 업계에서 가장 높은 위치에 있으며, 성공하면 큰 마진을 가져가지만 그만큼 리스크도 크다.

보통 럭셔리한 차를 타고, 화려한 명함을 건네며 등장하는 경우가 많다.
이들의 역할은 중요한데, 땅을 개발해 가치를 높이기 때문이다.
성공하면 엄청난 이익을 남기지만, 실패하면 모든 책임을 져야 하는 하이 리스크 하이 리턴의 환경에서 일한다.

2. 부동산 시공업자

시공업자는 실제로 건축 현장에서 공사를 맡는 사람이다.
개발업자가 큰 그림을 그리면, 시공업자는 그 그림을 실제로 만들어낸다.
대기업부터 소규모 민간 시공업체까지 다양한 규모가 있지만, 자재와 인건비를 실질적으로 통제하는 것은 이들이다.

하지만 이들도 여러 현장을 동시에 진행하다 보니 문제가 생길 수 있다.
한 곳에서 예산이 부족하면 다른 현장의 예산으로 막는 식이다.
그렇게 하다 보면 한 군데가 무너지면 도미노처럼 여러 현장이 무너질 수 있다.
그리고 외주와 하청 구조가 복잡해서 하자가 발생하면 책임을 묻기 어려운 상황도 생긴다.

3. 분양업자

분양업자는 완성된 건물이나 빈 땅을 나눠 파는 일을 한다.
이들은 화려한 이미지를 풍기며 등장하는 경우가 많다.
하지만 사실 그들의 마진은 생각보다 크지 않다.
기본급이 없고 100% 수당제로 운영되기 때문에 거래 하나를 성사시키기 위해 엄청난 노력을 기울인다.

4. 중개업자

우리가 가장 많이 접하는 부동산 업자는 중개업자다.
이들은 전원주택, 토지, 신축 분양 등 다양한 거래를 중개한다.
중개업자의 역할은 생산자와 소비자를 연결하는 가교 역할이지만, 마진이 크지 않기 때문에 때로는 다른 방식으로 수익을 올리기도 한다.

부동산 업자 생태계의 이해

모든 업자가 이렇다는 것은 아니지만, 이들의 생태계를 조금이라도 이해하면 부동산 사무실에 들어설 때 더 자신감 있게 대화를 나눌 수 있을 것이다.
각 업자의 특성을 알고 그들이 어떤 방식으로 일하는지 이해하면, 부동산 거래에서 좀 더 유리한 입장이 될 수 있다.

부동산 거래를 준비하고 있다면, 이번 글이 조금이나마 도움이 되었으면 한다.