아파트 매매 후 할 일 잔금일 프로세스

 

 

아파트 매매의 잔금일 프로세스를 알아보자.
대부분의 서민들은 평생 아파트 매매의 경험이 한두 번에 불과할 것이므로 그때마다 헷갈릴 수 있다.
복잡한 잔금일 프로세스를 이해하기 쉽게 정리했으니 천천히 읽어보기 바란다.

 

목차

1. 잔금일이 가장 중요한 이유

2. 잔금일까지의 프로세스

3. 은행 대출과 법무사의 역할

4. 관리비 정산

5. 유용한 사이트

 

1. 잔금일이 가장 중요한 이유

잔금일이 가장 중요한 이유는 소유권이전이 발생하는 날이기 때문이다.
게다가 대부분의 매수자와 매도자는 은행의 대출을 끼고 있다.
매도자의 대출은 상환되고 은행의 근저당권은 말소된다.
매수자의 대출은 실행되고 은행의 근저당권이 설정된다.

 

• 소유권 이전
• 근저당권 설정

부동산 매매는 이 두 가지가 핵심이다.

이것을 누가 한다?
법무사가 하는 것이다.😁

 

 

🏠 집 빠르게 팔리는 가격 정하는 법. 싸게 사는 협상법. 

이 건 내가 중개업자에게 당해서 한이 맺힌 사실에 대한 반성이다.
나는 대기업에서 구매 담당자로서 전문적인 협상기술을 배웠고 많은 협상을 했다.
그런데도 정작 내 물건을 거래할 때는 방심하고 놓친 부분 때문에 땅을 치고 후회한 경험이 있다.

이 글을 보는 사람들은 지혜로운 거래를 하기를 바라는 마음에서 토막글을 남긴다.

부동산 시장이 얼어 붙으면 실수요자 위주로 거래가 이루어지게 된다.
이 사람들은 어느정도 시세를 학습하고 물건을 보러 오기 때문에, 집만 마음에 들면 조금만 네고하고 구매할 가능성이 높다.

집을 빠르게 팔고 싶다면, 그 동네에서 나온 매물 중에 최저가에서 백만원 정도 더 낮춘 금액으로 일단 올린다.
1원이라도 더 낮은 가격을 매기는게 중요하다. 

즉, 가격으로 정렬했을 때 최상단에 보이도록 하는 것이다.

실수요자들 입장에서는 최저가 매물에 먼저 관심이 간다.

일단 보러오는 사람이 많아야 팔릴 가능성도 높아진다.

중개업자는 매수자와 매도자가 대화를 못하도록 통제하는 경향이 있다.

서로 연락하게 되면 둘이 싼 가격에 다른 중개업자한테 갈까봐 두려운 것이다.
아무튼 집을 보러온 매수자가 어떤 상황인지를 매수자 본인한테 슬쩍 물어보거나 공인중개사에게 물어서 정보를 모으는 것이 좋다.

만약 근처에 학교가 있고 매수자 자녀의 학업 때문이라면 다른 곳으로 가기 어렵다. 
이 동네 물건을 살 수 밖에 없으니 적당한 선에서 네고를 마무리 해도 된다.
안 팔릴까봐 가격을 후려쳐서 손해를 감수하지 말자.

내가 상대에 대해 많이 알수록 여러가지 전략을 생각할 수 있는 것이다.

나는 중개사의 협잡질에 후려친 가격으로 매도를 했는데 그 속쓰림이 1년을 넘게 갔다.

 

반대로 매수자 입장에서는 매도자가 물건을 내 놓은 이유를 파악할 필요가 있다.
빨리 파는게 절박한 사람인지 아닌지를 알아야 네고 전략이 서는 것이다.

매도자는 보통 "안 팔리면 그냥 계속 살려구요" 이런 식으로 배수의 진을 친다.

그러나 매물이 올라온 지 오래 되었고, 가격을 조금씩 내리는 추세라면 매도자가 돈이 필요한 것이다.
따라서 관심가는 매물은 일정 기간 지켜볼 필요가 있다.

추가 네고의 여지가 있는지를 다방면으로 파악하자.

그리고 가격을 깎을 때는 한 방에 세게 후려쳐야 그 반이라도 깎을 수 있다는 것을 명심하자.

이런 저런 이유로 수리 좀 하게 2천을 빼 달라고 해야, 절충해서 1천이라도 빼지 않겠나.

최초 네고 가격에서 중간으로 합의를 보는 것은 아주 기본적인 협상전략이다.
보통 한 두번 거절한 상대는 마음이 약해져서 다음번 제안을 들어주는 경향이 있다.

따라서 첫번째 네고는 거절을 감안해서 큰 금액으로 후려치고, 원래 목표였던 다음번 금액을 작게 제시하면, 상대는 앞의 큰 금액 대비 훨씬 작아진 금액이기 때문에 들어줄 가능성이 높다.

이건 백화점에서도 통하는 협상법인데, 백화점에서는 가격을 깎는 것이 쉽지 않다는 걸 알기때문에 시도조차 하는 않는 경우가 많다.
그러나 뭐라도 하나 얻어오고 싶다면, 의도적으로 가격을 깎아달라고 해서 상대가 거절하도록 유도한다.
마음이 약해진 상대에게, "그럼 서비스로 양말이라도 하나 주세요"하면 들어 주는 경우가 있다.

이게 심리다.

 

 

2. 잔금일까지의 프로세스

부동산 매매 계약은 계약서를 쓰고 계약금을 지급하면서 시작된다. 물건을 빨리 잡고 싶은 매수자는 전화로 통화하고 가계약금을 먼저 보내기도 한다.

 

보통 아래 순서로 매수자의 계좌에서 매도자의 계좌로 돈의 흐름이 발생한다.

 

가계약금 ➜ 계약금 (통상 매매가의 10%) ➜ 중도금 (생략하기도 하지만, 한다면 통상 매매가의 40%) ➜ 잔금

 

그러면 은행은 언제 가는 걸까?
그리고 은행은 뭘 믿고 매수자에게 대출 금액을 입금해 줄까.

 

3. 부동산 잔금 시 필요서류

 

부동산 잔금시 필요서류

매도용 인감증명서

 

여기서 매도인 서류 중에 매도용 인감증명서가 있는데, 일반 인감증명서와는 달리 매수인의 인적사항을 기재하게 되어 있다.
그 이유는 특정인에게 부동산을 매도한다는 의사를 확인하는 문서로 사용되기 때문이다.
즉, 남이 서류로 사기치지 못하게 본인이 동사무소에 직접 나타나서 아무개에게 내 집을 파는 것이 확실합니다라고 선언하는 것이다.

 

인감증명서는 그 자체만으로 법적 구속력을 가지고 있어 모든 계약에 효력을 발휘한다.
그래서 부동산, 자동차 등 중요한 계약에 인감증명서가 사용되는 것이다.

 

인감증명서는 중요한 서류이기 때문에 인터넷 발급이 불가하므로 직접 구청이나 주민센터에 방문해야 한다.

매도용 인감증명서는 일반이 아닌 매도용으로 신청 발급해야 한다. 본인이 직접 발급받도록 한다.

 

매도용 인감증명서에 들어가는 매수인의 인적사항은 매수인의 주민등록등본상의 내용과 일치해야 한다.

내용이 다르면 소유권이전등기 시 등기관의 보정명령을 받게 된다.
이 경우 매도용 인감증명서를 다시 발급받아야 한다.

 

매도용 인감증명서를 발급받으러 동사무소에 가 보면 신청서가 없는 경우가 있다. (아마 대부분😰)
이 경우 창구에서 매도용 인감증명서를 발급받으러 왔다고 하면 공무원이 직접 만들어 준다.
신분증과 계약서를 지참해야 한다.
계약서는 스마트폰으로 찍어 가도 된다.
그러나 안전하게 직접 가져가는 게 좋지 않을까 싶다.

 

3. 은행 대출과 법무사의 역할

① 대출신청 및 지급

매수자가 계약서를 들고 은행을 방문하면 은행은 계약서의 잔금일에 맞춰 대출을 발생시킨다.
즉, 잔금일 전에 계약서를 들고 은행에 방문해서 대출 프로세스를 진행시키면 된다.
은행은 매수자가 문제없이 잔금을 치를 수 있도록 잔금일 아침에 매수자의 통장에 대출금을 쏴 준다. 

 

은행이 바보같이 거금을 너무 쉽게 준다고?
그래서 법무사가 등장한다.
은행은 법무사를 통해서 매도자의 근저당권을 말소하고 매수자의 근저당권 설정 및 소유권 이전을 완료한다는 전제로 대출금을 지급하는 것이다. 

법무사는 잔금일의 역할에 따라 대출 법무사와 등기 법무사가 있는데, 대출 법무사는 대출받은 은행에서 알선한 법무사를 무조건 써야 한다. 하는 일은 근저당권 설정이다. 

등기 법무사는 개인적으로 싼 곳을 찾아서 써도 된다.

하는 일은 소유권 이전 등기다.

은행 법무사는 근저당 설정 때문에 어차피 부동산에 와야 하므로 귀찮으면 그냥 한 사람에게 맡긴다.

 

잔금일에는 사람이 많이 모인다.

 

조금이라도 싸게 소유권이전등기를 하고 싶다면 아래 사이트도 참고하기 바란다.
(본인과는 1원의 이해관계도 없다.🤭)

 

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② 대출금 상환과 법무사가 하는 일

잔금일 아침 9시 이전에 매수자의 대출금이 들어오고 수입인지비용과 채권할인비용이 출금된다.
즉, 100% 들어왔다가 비용이 빠져나가는 것이니 잔고를 미리 확인하자.

부동산에 모이면 먼저 매도자의 근저당권 말소를 위해 대출금을 상환하게 된다.

대출금 상환 및 잔금지급 방법은 각 주체가 합의한 내용대로 진행하면 되는데

대표적으로 세 가지 방법이 있다.

 

가상계좌 방법 (간편하게 이 방법으로 하자 ^^)

매도자는 대출금 상환을 위해 아침에 대출 은행에 전화를 해서 대출금 상환을 위한 가상계좌를 받아서 매수자 측에 넘긴다.
대출금 상환용 가상계좌를 운영하지 않는 금융기관도 있으므로 사전에 확인하도록 한다.
매수자는 금액에 맞춰서 사전에 이체한도를 설정해 놓아야 할 것이다.
아래 가상계좌 주의사항을 반드시 숙지하도록 하자.
근저당권 말소는 법무사를 통하여 진행하게 된다.

 

간편하고 확실하기 때문에 요새는 거의 이 방법을 사용한다.

아침에 은행에 전화하면 가상계좌와 오늘자 상환액을 알려준다.

가상계좌 주의사항

가상계좌는 딱 한 번만 이체가 가능하다.
따라서 상환액 전액을 한 번에 입금해야 한다.
만약 매수자가 이체한도를 미리 높여 놓지 않아서 여러 번 이체해야 하는 상황이 발생하면, 이체 횟수만큼 은행에 전화해서 가상계좌를 계속 발급받아야 한다. oh.. my... 😱

잔금일 아침에 은행에서 날아 온 가상계좌와 상환액 문자

 

아침에 매수자의 법무사 사무소에서 연락이 오는데, 이때 앞에서 받은 내용을 복붙 해서 보내주면 된다.

매수자측 법무사 사무소 문자

 

은행에 대출 상환금 입금이 완료돼도 은행앱으로 확인해 보면 상환되지 않고 그대로인 경우가 있다. 😬
사람이 한 번 더 확인하느라 시간이 걸리는 것이니 은행에 전화하여 상환처리 해 달라고 해야 할 수도 있다.
상환 처리가 완료되어야 근저당말소를 진행할 수 있다.

 

매수자 측에서는 보통 법무사가 두 사람 오는데, 한 사람은 소유권 이전 관련이고 다른 사람은 대출과 상환 및 말소 관련해서 일한다.

 

매수자 측에서 온 대출 관련 법무사가 매도자에게 말소비용을 요청하게 되는데 건당 3~5만 원정도다.
은행에서 여러 번 대출해서 근저당이 여러 개 설정되어 있다면 건별로 말소비용을 계산한다. 

비용은 누가 내나요?

 

근저당권 말소비용 → 매도자

소유권이전 비용 → 매수자

 

가상계좌 방법 외에 대출금 상환과 소유권 이전과 근저당권 설정을 하는 다른 방법은 아래와 같은 게 있다.
온라인 금융이 발달한 요즘에는 잘 사용하지 않는 방법 같다.

 

법무사 일임 방법

법무사는 매도자의 상환금액을 확인하여 수표를 준비하고, 상환금을 제외한 차액을 수표로 준비하여 부동산에 방문하게 된다.
부동산에서 상환액을 제외한 잔금을 지급하고, 매도자의 대출 취급 은행으로 가서 상환과 동시에 근저당권 말소를 신청한다.

또는 매수자가 잔금 전액을 법무사 운영계좌에 입금하면, 이 금액에서 대출금 상환과 근저당권 말소를 법무사가 책임지고 처리하고, 남은 금액을 매도인에게 지급하는 방법이다.
결정은 법무사를 얼마나 신뢰하는지에 달려있다.

 

은행 방문 방법

가장 전통적이고 확실하지만 번거로운 방법이다. 

매수인 매도인이 함께 은행을 방문해서 대출금을 상환하고 근저당설정 해지 신청을 하는 것이다. 

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매수자와 매도자가 할 일은 끝났다.

 

법무사는 매도자의 대출 상환을 확인하고 근저당권 설정을 말소시킨다.

이후 등기소로 가서 매수자의 소유권 이전과 근저당권을 설정하게 된다.

 

매수자가 약 1주일 후 소유권이 이전된 등기권리증(집문서)과 등기부등본을 받으면 아파트 매매의 모든 과정이 끝나게 된다.

 

4. 관리비 정산

전월 관리비가 이번달 말에 나오므로, 중개업자는 아파트 관리소에서 전월 관리비 정산금액을 받아서 잔금일에 매도자에 알려주면, 매도자는 전월 관리비를 매수자에게 현금으로 보내주고 매수자는 관리비 고지서가 나왔을 때 대신 처리하는 것이 국룰이다.

 

그리고 매도자가 이 아파트에 입주할 때 냈던 관리비 선수금은 매수자로부터 받고, 매수자는 나중에 새로운 입주자로부터 받게 되는 것이다.

이것은 아파트 준공 후 최초 입주자부터 양도양수가 반복되는 것이다.

과거에 첫번째 입주시의 선수금이 아파트가 없어지는 그 날까지 양수양도가 반복된다.

 

5. 유용한 사이트

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