부동산 PF 위기 뜻

부동산 PF는 프로젝트의 사업성을 보고 금융사가 대출을 해 주는 것을 말한다.

여기에는 시행사, 시공사, 금융기관이 참여를 하게 된다.

먼저 시행사는 토지매입 및 인허가를 위해 금융기관에서 돈을 빌린다. 이것을 브릿지론PF라고 한다.

브릿지론은 단기 고금리 대출인데 프로젝트를 본격적으로 시작하기 전의 일시적인 자금이라고 보면 된다.

금융사는 시공사의 채무보증을 받는 경우가 많다.

 

이후에 시행사는 분양을 진행하고, 다시 본PF를 받아서 이자가 비싼 브릿지론PF를 갚고 공사비를 마련한다.
준공이 되고 분양대금이 완납되면 시행사는 본PF를 갚고 사업은 청산된다.

 

(Source : MBC)

 

분양이 안되면 문제가 발생한다

지식산업센터나 아파트는 분양해서 들어오는 계약금이나 중도금으로 공사비를 충당한다.

분양이 안되면 어느 시점부터 자금 흐름이 막히게 되는 것이다.

 

위 그림에서 보자면, 

분양이 안되면 본PF가 막히고 브릿지론을 갚을 수 없게 된다.

브릿지론을 못 갚으면? 채무보증을 선 시공자가 떠 안는 상황이 된다.

이것을 부동산 PF 위기라고 하는 것이다.

 

태영건설이 망한 이유

프로젝트 초기 단계인 브릿지론에 굉장히 많은 자금이 몰려있는 상황이다.

이 자금들은 이자율이 높다.
부동산 경기 침체로 수 많은 고금리 PF 자금이 상환받을 길이 없는 상황에 있다.

 

개발의 주체들이 너무 과한 개발 수익을 기대했고,

그러다보니 토지 가격이 높아도 매입을 했고,

시공사들이 보증을 서 줬다.

여기에 금융사와 증권사들이 뛰어 들어서 대출을 해 줬다.

 

최근에 워크아웃을 신청한 태영건설이 PF 위기의 대표적인 예라고 하겠다.

태영건설의 PF 보증규모는 4조 5천억원에 달한다고 한다.

돈이야 시행사가 빌리는 거고, 당시만 해도 부동산 경기가 좋았으니, 본인은 일감이나 받아서 신나게 공사나 하자는 생각으로 그냥 채무보증에 싸인 해 준 것이다.

시행사가 돈을 못 갚게 되자 태영건설에 지급보증 의무가 발생했고, 

성수동 사업지 약 400억원의 PF 만기 연장에 실패하게 되었다.

 

일반 계약자들도 계약금 떼여

시행사는 애초에 돈이 없는 자들이다.

대출을 받아야 하는데 분양이 안되니 대출이 막히고, 공사는 중단된다.

소송에서 이겨도 시행사들은 계약금을 다 써버려서 줄 돈이 없다고 배째는 경우가 허다하다.

 

부동산 PF 다시 정리해 보자.

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부동산 PF 대출 운영구조

부동산 프로젝트 파이낸싱(Project Financing, PF)은 부동산 개발 프로젝트의 사업성을 담보로 하여 자금을 조달하는 금융 기법이다. PF 대출의 운영구조는 여러 단계로 나뉘며, 각 단계에서 다양한 참여자와 금융 상품이 관여된다.

 

1. 초기 단계: 토지 매입 및 브릿지론

브릿지론(Bridge Loan)

- 목적 : 프로젝트 초기 단계에서 토지 매입 자금을 마련하기 위해 사용된다.
- 특징 : 단기 고금리 대출로, 프로젝트가 본격적으로 시작되기 전의 일시적인 자금 조달 수단이다.
- 담보 : 대출의 담보로 토지 자체가 사용되며, 금융기관은 시공사의 채무보증을 요구하는 경우가 많다.

 

2. 본 PF 대출

본 PF 대출(Main PF Loan)

- 목적 : 본격적인 개발 자금을 마련하기 위해 사용된다. 건축비, 인허가 비용, 마케팅 비용 등이 포함된다.
- 특징 : 장기 저금리 대출로, 브릿지론을 상환하고 나머지 공사비 등을 충당하는 데 사용된다.
- 담보 : 프로젝트의 미래 현금 흐름(즉, 분양 수익)이 주요 담보다. 이 단계에서는 금융기관들이 프로젝트의 사업성 및 수익성을 평가하여 대출을 제공합니다.

 

3. 분양 및 자금 회수

분양
- 목적 : 프로젝트 완공 후, 분양을 통해 수익을 창출한다.
- 특징 : 분양 대금의 일부는 공사비로, 나머지는 대출 상환에 사용된다. 분양이 순조롭게 이루어져야 전체 자금 흐름이 원활하게 유지된다.

4. 상환 및 사업 청산

상환

- 목적 : 분양 수익을 통해 본 PF 대출을 상환한다.
- 특징 : 분양이 잘 되어야 본 PF 대출의 상환이 이루어지며, 그렇지 않을 경우 자금난이 발생할 수 있다.

 

사업 청산

- 목적 : 프로젝트 완료 후, 최종적으로 자금 흐름을 정리하고, 사업을 종료한다.
- 특징 : 모든 대출이 상환되고, 사업이 종료되면 수익을 배분한다.

 

주요 참여자

1. 시행사(Developer)
- 프로젝트의 기획과 운영을 담당한다.
- 토지를 매입하고, 인허가 절차를 밟으며, 전체 프로젝트를 관리한다.

 

2. 시공사(Construction Company)

- 실제 공사를 수행한다.
- 시공사 보증을 제공하여 금융기관으로부터 대출을 받을 수 있도록 한다.

3. 금융기관(Financial Institutions)

- 브릿지론과 본 PF 대출을 제공한다.
- 프로젝트의 사업성과 수익성을 평가하여 대출을 승인한다.

 

4. 투자자(Investors)

- 프로젝트에 자금을 투자합니다.
- 프로젝트가 성공할 경우 수익을 배분받는다.

 

리스크 및 고려사항

- 분양 실패 : 분양이 실패하면 대출 상환이 불가능해져 자금난이 발생한다.

- 금리 변동 : 브릿지론의 고금리 부담과 본 PF 대출의 금리 변동 리스크가 존재한다.
- 건설 지연 : 공사가 지연되면 전체 자금 흐름에 문제가 생긴다.

- 시장 변화 : 부동산 시장의 변화에 따라 프로젝트의 수익성이 영향을 받을 수 있다.